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Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung – Welche Optionen gibt es?

Lukas Bieri
February 11, 2025

Du hast ein Einfamilienhaus, aber möchtest den Platz besser nutzen? Vielleicht denkst du über eine Aufteilung nach, um mehr Wohnraum für Familie oder Mieter zu schaffen. Vom Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung über das klassische Zweifamilienhaus bis hin zum vollwertigen Mehrfamilienhaus gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hier stelle ich dir die Optionen vor und zeige ihre Vor- und Nachteile auf, damit du entscheiden kannst, was am besten zu dir passt.

Option 1: Einliegerwohnung im Einfamilienhaus

Eine Einliegerwohnung ist eine kleinere, in sich abgeschlossene Wohneinheit innerhalb deines Einfamilienhauses – oft mit eigenem Eingang oder abgetrenntem Bereich. Typischerweise handelt es sich um eine 1½- bis 2½-Zimmer-Wohnung mit eigener Küche und Bad, z.B. im Untergeschoss oder einem Anbau. Der Charme dieser Lösung: Du behältst dein Einfamilienhaus-Gefühl, hast aber eine zusätzliche Wohnung für erwachsene Kinder, Großeltern oder zur Vermietung.

Vorteile: Finanzielle Zusatzeinnahmen und bessere Auslastung des Hauses. Eine vermietete Einliegerwohnung bringt jeden Monat Ertrag und kann helfen, Hypothekarzinsen zu decken – zudem kannst du einen Teil der Einnahmen steuerlich absetzen. Ausserdem bleibt die Flexibilität: Familienmitglieder können die Einliegerwohnung nutzen, oder du vermietest sie als separate Wohnung, je nach Lebensphase. Gegenüber einem vollständigen Zweifamilienhaus ist der Umbauaufwand meist geringer – manchmal genügen schon kleine Anpassungen, wenn z.B. ein Untergeschoss bereits über einen separaten Zugang verfügt.

Nachteile: Eine Einliegerwohnung ist oft kleiner als eine normale Wohnung, was die Mieterzielgruppe einschränkt. Sehr kleine Einheiten (nur 1 Zimmer mit Kochnische) sind schwieriger dauerhaft zu vermieten. Außerdem wohnst du weiterhin Wand an Wand mit deinen Mietern – vollständige Privatsphäre wie bei getrennten Häusern gibt es nicht. Eine ungewöhnliche Aufteilung (z.B. ein halbes Haus als Einliegerwohnung) kann für manche Käufer später ein Nachteil sein.

Option 2: Umbau zum Zweifamilienhaus

Bei einem Zweifamilienhaus teilst du dein Haus in zwei vollwertige Wohnungen auf. Meist bedeutet das eine getrennte Wohnung pro Etage oder eine Aufteilung in zwei Hälften (zum Beispiel links und rechts oder oben und unten). Jede Wohnung hat in der Regel eigenen Eingang oder zumindest einen separaten Zugang über ein gemeinsames Treppenhaus, sowie eigene Küche, Bad und genug Zimmer für ein Paar oder eine Familie.

Vorteile: Beide Wohneinheiten sind gleichberechtigt und in Größe und Ausstattung vergleichbar mit eigenständigen Wohnungen. Das macht Vermietung einfach – du kannst z.B. eine Wohnung selbst bewohnen und die andere langfristig vermieten. Durch die klare Trennung erhöht sich die Privatsphäre im Vergleich zur Einliegerwohnung. Ausserdem steigt der Immobilienwert oft deutlich, denn aus einem Haus werden zwei Einheiten, die auch separat genutzt oder später als Stockwerkeigentum aufgeteilt werden können.

Nachteile: Der Umbauaufwand ist grösser als bei einer Einliegerwohnung. Eventuell musst du baulich mehr verändern – zusätzliche Trennwände, ein neues Treppenhaus oder ein separater Eingang können nötig sein. Auch gelten für zwei vollwertige Wohnungen alle bau- und brandschutzrechtlichen Vorgaben (siehe Artikel zu Genehmigungen), was Investitionen erfordern kann. Du teilst dir ausserdem weiterhin das Grundstück mit den anderen Bewohnern – gemeinsame Aussenbereiche erfordern Absprachen gute Verträge und Kompromisse.

Option 3: Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Wohnungen

Hast du genug Platz und Bedarf, kannst du dein Haus auch in drei oder mehr Wohnungen aufteilen und damit faktisch ein kleines Mehrfamilienhaus schaffen. Ob das Sinn macht, hängt stark von der Grösse deines Gebäudes und der Bauzone ab. In manchen grossen Einfamilienhäusern lassen sich zum Beispiel das Erd- und Obergeschoss sowie das Dachgeschoss jeweils als eigene Wohnung ausbauen. Falls genügend Ausnützungsziffer vorhanden ist, besteht auch die Möglichkeit eines Anbaus oder einer Aufstockung.

Vorteile: Du gewinnst maximalen Wohnraum und kannst entsprechend mehr Mieteinnahmen erzielen, wenn du nicht alle Einheiten selbst nutzt. Für grosse Familien kann ein solches Mehrgenerationenhaus auch ideal sein, da jeder Teil der Familie seine eigene Wohnung erhält. Ein gut umgebautes Mehrfamilienhaus kann den Wert der Immobilie erheblich steigern, besonders in Gegenden mit knappem Wohnraumangebot.

Nachteile: Je mehr Wohnungen, desto komplexer der Umbau und die anschliessende Verwaltung. Die Umbaukosten sind entsprechend am höchsten, da meist umfangreiche bauliche Umstrukturierungen notwendig sind. Auch die Anforderungen an Brandschutz und Schallschutz steigen mit jeder zusätzlichen Wohneinheit. Ausserdem muss das Grundstück ausreichend gross sein (z.B. für Stellplätze), und die Bauvorschriften müssen eine solche Verdichtung erlauben. Als Eigentümer wirst du quasi zum Vermieter mehrerer Parteien – das bedeutet mehr Aufwand bei der Verwaltung, Mietersuche und Instandhaltung. In diesem Fall empfehlen wir dir mit einem Bauplaner oder Architekt zusammenzuarbeiten.

Ob am Ende ein Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus aus deinem Einfamilienhaus wird, hängt vor allem von deinen Zielen und den Gegebenheiten ab. Möchtest du lediglich eine Einliegerwohnung schaffen oder auf zwei Wohnungen erweitern, bleibt der Charakter des Hauses eher familiär. Willst du jedoch das Maximum herausholen und mehrere Mietwohnungen schaffen, bewegst du dich in Richtung eines echten Mehrfamilienhauses – mit allen Chancen und Pflichten.

Fazit: Die passende Lösung für deine Lebenssituation

Es gibt kein Patentrezept, welches Modell das beste ist. Ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung eignet sich hervorragend, wenn du etwas extra Platz und Einkommen möchtest, aber trotzdem im eigenen Haus bleiben willst. Ein Zweifamilienhaus bietet zwei vollwertige Wohnparteien und erhöht die Flexibilität, sei es für Mieteinnahmen oder für die Familie. Und ein Mehrfamilienhaus mit drei oder mehr Einheiten macht dich zum echten Wohnungsvermieter und erfordert die größte Investition, kann sich aber in den richtigen Fällen lohnen. Überlege dir gut, wie viel Aufwand du betreiben und wie du in Zukunft wohnen möchtest. Mit der richtigen Wahl lässt sich dein Haus optimal an deine Bedürfnisse anpassen.

Falls dich das Thema interessiert, findest du in unserem umfassenden Artikel alle wichtigen Informationen: Einfamilienhaus zu Mehrfamilienhaus umbauen – Der komplette Leitfaden 2025 (CH)

Egal, für welche Option du dich entscheidest: Informiere dich im Voraus über die baulichen und rechtlichen Anforderungen und ziehe bei größeren Vorhaben Profis hinzu. So wird aus deinem Einfamilienhaus ein Zuhause, das perfekt zu deiner Lebenssituation passt.