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Umbau einer vermieteten Liegenschaft: Entmietung, Zwischennutzung und Neuvermietung richtig planen

08. Oktober 2026 · Bieriplanung

KI-Illustration von Oliver O’Grady neben skizzierten Mehrfamilienhäusern.

KI-Illustration nach Porträtvorlage; Gebäude als Konzeptdarstellung.

Wer eine vermietete Liegenschaft umbauen oder durch einen Neubau ersetzen will, hat neben der Planung drei Aufgaben, die über Zeitplan und Ertrag entscheiden: Die bestehenden Mietverhältnisse müssen korrekt beendet werden. Die Zeit bis zum Baubeginn soll nicht als teurer Leerstand verstreichen. Und nach dem Umbau muss die Liegenschaft sauber an den Markt gebracht werden, mit Mietern, die zu ihr passen.

Alle drei sind Handwerk der Immobilienbewirtschaftung. Deshalb arbeiten wir dafür mit einem Fachpartner zusammen, den wir am Ende dieses Beitrags vorstellen.

Die kurze Antwort

Entmietung: Kündigen Sie mit dem amtlichen Formular, unter Einhaltung von Frist und Termin, und erst, wenn das Projekt reif genug ist.
Mieterrechte: Mieter können die Kündigung innert 30 Tagen anfechten und eine Erstreckung verlangen, bei Wohnungen bis zu vier Jahre.
Zwischennutzung: Ein Vertrag, der ausdrücklich nur bis zum Baubeginn gilt, schliesst die Erstreckung aus.
Bewilligung: Ändert sich die Nutzung der Räume, braucht es im Kanton Solothurn ein Baugesuch.
Vermietung: Marktgerechte Mieten und passende Mieter bestimmen den Ertrag und damit den Wert der Liegenschaft.

1. Entmietung: korrekt und nicht zu früh

Form und Fristen

Formular: «Der Vermieter muss mit einem Formular kündigen, das vom Kanton genehmigt ist» (Art. 266l Abs. 2 OR). Bei Familienwohnungen ist die Kündigung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner separat zuzustellen (Art. 266n OR).
Frist: Bei Wohnungen gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), sofern der Vertrag nichts Längeres vorsieht. Wird Frist oder Termin verpasst, gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR).

Der richtige Zeitpunkt

Eine Kündigung wegen umfassender Sanierungsarbeiten, welche die Weiterbenutzung erheblich einschränken, verstösst laut Bundesgericht nicht gegen Treu und Glauben (BGE 135 III 112). Das Projekt muss aber so weit ausgearbeitet sein, dass sich konkret beurteilen lässt, dass die Anwesenheit der Mieter die Arbeiten behindern würde. Sonst kann die Kündigung verfrüht sein (BGE 140 III 496).

Für die Planung heisst das: Erst wenn Projekt und Bauablauf konkret sind, ist der Zeitpunkt für die Kündigung gekommen. Planung und Bewirtschaftung müssen den Zeitplan deshalb gemeinsam festlegen.

Was Mieter verlangen können

Anfechtung: Wer die Kündigung anfechten will, muss das Begehren «innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen» (Art. 273 Abs. 1 OR). Im Kanton Solothurn führen die Oberämter das Schlichtungsverfahren für Miete und Pacht durch.
Erstreckung: Bedeutet die Kündigung für den Mieter eine Härte, kann er eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Bei Wohnräumen ist sie um höchstens vier Jahre möglich (Art. 272b OR).
Sperrfrist: Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie innert drei Jahren nach einem mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahren ausgesprochen wird, das für den Vermieter ungünstig ausgegangen ist oder mit einem Vergleich endete (Art. 271a Abs. 1 lit. e OR). Prüfen Sie deshalb frühere Verfahren.

Ein Bauprogramm, das mögliche Erstreckungen nicht einrechnet, ist ein Risiko für Kosten und Termine.

2. Zwischennutzung: Leerstand überbrücken

Was eine Zwischennutzung ist

Die Stadt Bern definiert Zwischennutzungen als «befristete, flexible Nutzungen von freistehenden Räumlichkeiten oder brachgefallenen Flächen, die mit geringen Investitionen ermöglicht werden können». Als geeignet nennt sie ausdrücklich Gebäude, die vor einer Gesamtsanierung oder einem Rückbau stehen. Als Ziele nennt sie unter anderem eine Ertragsverbesserung gegenüber dem Leerstand und den Schutz vor Vandalismus und Besetzung.

Die passende Vertragsform

Befristeter Mietvertrag bis Baubeginn: Die Erstreckung ist ausgeschlossen bei einem Mietvertrag, «welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde» (Art. 272a Abs. 1 lit. d OR). Wird das Bauvorhaben nicht umgesetzt, kann dieser Schutz entfallen.
Befristung beachten: Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Wird es stillschweigend fortgesetzt, gilt es als unbefristet (Art. 266 OR).
Gebrauchsleihe: Werden die Räume unentgeltlich überlassen, liegt eine Gebrauchsleihe vor (Art. 305 OR). Laut Fachliteratur dürfen dabei die verbrauchsabhängigen Nebenkosten und gewöhnliche Unterhaltskosten weiterverrechnet werden. Wird ein eigentliches Entgelt verlangt, handelt es sich um Miete.

Nutzungsänderung und Bewilligung

Wird eine Wohnung als Atelier, Büro oder Lager zwischengenutzt, kann das eine Änderung der Zweckbestimmung sein. Dafür verlangt die Kantonale Bauverordnung ein Baugesuch (§ 3 Abs. 2 lit. c KBV). Klären Sie die geplante Nutzung deshalb früh mit der Gemeinde. Bleibt eine Wohnung eine Wohnung, stellt sich die Frage nicht.

3. Nach dem Umbau: die Liegenschaft richtig an den Markt bringen

Ein Umbau schafft Wert erst, wenn die Wohnungen vermietet sind – zu marktgerechten Mieten und an Mieter, die bleiben.

Warum die Vermietung den Wert bestimmt

Renditeliegenschaften werden über ihren Ertrag bewertet. Die UBS beschreibt die Ertragswertmethode so: Ertragswert = Nettomietzinsen ÷ Kapitalisierungssatz. In den Kapitalisierungssatz fliesst unter anderem das Risiko von Mietausfällen ein. Stabile Mieten und eine verlässliche Mieterschaft wirken sich damit direkt auf den Wert der Liegenschaft aus.

Der Markt im Kanton Solothurn

Per 1. Juni 2026 standen in der Schweiz 0,93 Prozent aller Wohnungen leer. Der Kanton Solothurn wies mit 1,91 Prozent nach dem Jura die höchste Leerwohnungsziffer aus (Bundesamt für Statistik). Wer hier vermietet, steht stärker im Wettbewerb um Mieter als in den meisten anderen Kantonen. Vermarktung, Preis und Qualität der Wohnung entscheiden mit.

Den Anfangsmietzins richtig festlegen

Anfechtung: Ein neuer Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme anfechten, wenn er sich wegen einer Notlage oder der Marktverhältnisse zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder wenn der Mietzins gegenüber dem früheren erheblich erhöht wurde (Art. 270 Abs. 1 OR).
Früherer Mietzins: Der Mieter kann verlangen, dass ihm die Höhe des vorherigen Mietzinses mitgeteilt wird (Art. 256a Abs. 2 OR). Nach einem Umbau sollte deshalb nachvollziehbar sein, wie sich der neue Mietzins begründet.
Formularpflicht: Im Kanton Solothurn gilt derzeit keine Pflicht, den Anfangsmietzins mit dem amtlichen Formular mitzuteilen. Der Kanton bereitet aber eine gesetzliche Grundlage dafür vor, die bei Wohnungsmangel greifen soll (Stand Mai 2026).
Bestehende Mieter: Bleiben Mieter während oder nach dem Umbau, ist eine Erhöhung für Mehrleistungen möglich (Art. 269a lit. b OR). Die Kosten umfassender Überholungen gelten in der Regel zu 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend (Art. 14 VMWG).

Die richtigen Mieter finden

Bei der Auswahl gelten die Regeln des Datenschutzes. Der Eidgenössische Datenschutzbeauftragte hält in seinem Merkblatt zu Anmeldeformularen unter anderem fest:

Eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs darf von allen Mietinteressenten verlangt werden, das Original erst von der ausgewählten Person.
Zulässig ist die Frage nach Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsbewilligung; Konfession und Zivilstand gehören nicht ins Anmeldeformular.
Nach dem bisherigen Mietzins oder der Dauer des bisherigen Mietverhältnisses darf nicht gefragt werden. Das Einkommen wird nur in Kategorien erfasst.
Referenzen bei Dritten dürfen nicht systematisch eingeholt werden. Nach Vertragsabschluss sind die Formulare der übrigen Bewerber zu vernichten.

Sauber übergeben

Kaution: Bei Wohnräumen höchstens drei Monatszinse, hinterlegt auf einem Sparkonto oder Depot auf den Namen des Mieters (Art. 257e OR).
Protokoll: Ein sorgfältiges Übergabeprotokoll schützt beide Seiten. Wurde beim Auszug des Vormieters ein Rückgabeprotokoll erstellt, muss es der neue Mieter auf Verlangen einsehen können (Art. 256a Abs. 1 OR).

4. Warum Planung und Bewirtschaftung zusammengehören

Der Zeitplan eines Umbaus hängt an Bedingungen, die nicht im Planungsbüro entschieden werden: wann ein Projekt reif genug für die Kündigung ist, wie lange das Bewilligungsverfahren dauert, ob Mieter eine Erstreckung erhalten und wie schnell die neuen Wohnungen vermietet sind. Wer Planung und Bewirtschaftung von Beginn an zusammenführt, kann Kündigungstermine, Zwischennutzung, Baubeginn und Erstvermietung aufeinander abstimmen und vermeidet Monate ohne Ertrag. Schon bei der Planung lässt sich so prüfen, welche Wohnungsgrössen und Standards im Markt gefragt sind.

Unser Partner für Bewirtschaftung: Property Pros

Für Vermietung, Entmietung und Bewirtschaftung arbeiten wir mit Property Pros in Solothurn zusammen. Inhaber Oliver O'Grady ist eidgenössisch diplomierter Immobilientreuhänder und Immobilienbewirtschafter mit eidgenössischem Fachausweis. Er bringt über 15 Jahre Erfahrung in der Immobilienbewirtschaftung mit.

Property Pros übernimmt unter anderem die Mandatsführung für Wohn- und Gewerbeliegenschaften, die Erst- und Wiedervermarktung sowie Abnahmen und Übergaben. Gemeinsam begleiten wir Eigentümer durch den ganzen Weg: Bieriplanung plant das Projekt und führt es zur Bewilligung, Property Pros kümmert sich um Entmietung und Zwischennutzung bis zum Baubeginn und bringt die Liegenschaft nach dem Umbau an den Markt – mit Mietern, die zur Liegenschaft passen.

Häufige Fragen

Wann darf ich Mietern wegen eines Umbaus kündigen?

Wenn das Projekt so weit ausgearbeitet ist, dass sich konkret beurteilen lässt, dass die Anwesenheit der Mieter die Arbeiten behindern würde. Eine Kündigung auf Vorrat kann anfechtbar sein.

Kann ein Zwischennutzer eine Erstreckung verlangen?

Nicht, wenn der Mietvertrag ausdrücklich nur bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der Bewilligung abgeschlossen wurde. Bei einer unentgeltlichen Gebrauchsleihe gilt das Mietrecht nicht.

Was darf ich Mietinteressenten fragen?

Nach den Vorgaben des Eidgenössischen Datenschutzbeauftragten unter anderem nach Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsbewilligung und Einkommen in Kategorien, dazu eine Kopie des Betreibungsauszugs. Nicht ins Anmeldeformular gehören zum Beispiel Konfession und Zivilstand; nach dem bisherigen Mietzins darf nicht gefragt werden.

Braucht eine Zwischennutzung eine Bewilligung?

Wenn sich die Zweckbestimmung der Räume ändert, verlangt die Kantonale Bauverordnung ein Baugesuch. Bleibt die Nutzung gleich, braucht es keines.

Quellen

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 8. Oktober 2026.

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