Was ist eine Loggia? Unterschied zu Balkon und Terrasse

Eine Loggia ist ein überdachter Aussenraum, der in das Gebäude eingeschnitten ist: Sie liegt innerhalb der Fassade und ist auf mehreren Seiten von Wänden umschlossen. Ein Balkon dagegen kragt aus der Fassade aus und hängt am Gebäude. Eine Terrasse ist eine offene Fläche, meist ebenerdig oder auf einem Dach.

Im Alltag wirkt der Unterschied klein. Im Baurecht entscheidet er darüber, wie nah Sie an die Grenze bauen dürfen und ob eine Fläche Ihre Ausnützung aufbraucht.

Die kurze Antwort

• Loggia: liegt innerhalb des Baukörpers, ist überdacht und typischerweise nur auf einer Seite offen.
• Balkon: ragt über die Fassade hinaus, ist angehängt oder auskragend und auf mehreren Seiten offen.
• Terrasse: offene Aussenfläche ohne umschliessende Wände, ebenerdig oder auf einem Dach.

Wer eine dieser Flächen plant, verglast oder umnutzt, sollte vorher klären, wie Kanton und Gemeinde sie behandeln. Die Unterschiede sind grösser, als man denkt.

Loggia, Balkon und Terrasse im Vergleich

Die Erläuterungen zur interkantonalen Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) nennen Balkone als Beispiel für vorspringende Gebäudeteile und «innenliegende Balkone» als Beispiel für rückspringende Gebäudeteile. Das Wort «Loggia» kommt dort nicht vor – fachlich ist mit dem innenliegenden Balkon in der Regel die Loggia gemeint.

Was das Baurecht daraus macht

Grenzabstand: Der Balkon darf vorspringen

Im Kanton Solothurn bemisst sich der Grenzabstand an der Fassade. Die Kantonale Bauverordnung bestimmt die Fassadenflucht über die äussersten Punkte des Baukörpers; vorspringende Gebäudeteile zählen dabei nicht mit (§ 21ter Abs. 1 KBV). Balkone, Erker, Vordächer und Aussentreppen dürfen bis zu 1,2 Meter über diese Flucht hinausragen (§ 21ter Abs. 4 KBV) und werden beim Grenzabstand nicht berücksichtigt (§ 22 Abs. 3 KBV).

Für Sie heisst das: Ein Balkon kann in den Abstandsbereich hineinragen, ohne dass das Gebäude rechnerisch näher an die Grenze rückt. Eine Loggia liegt dagegen im Baukörper. Sie schiebt die Fassade nicht nach aussen, schafft aber auch keinen zusätzlichen Spielraum – das Gebäude um sie herum muss den Abstand ohnehin einhalten.

Gemeinden können die Grenzabstände in ihrem Reglement teilweise abweichend regeln (§ 22 Abs. 2bis KBV). Massgebend ist am Ende das Bau- und Zonenreglement Ihrer Gemeinde. Wie das Bewilligungsverfahren abläuft, lesen Sie in unserem Beitrag zur Baubewilligung im Kanton Solothurn.

Geschossfläche: Im Kanton Solothurn entscheidet die Heizung

Die Geschossflächenziffer (GFZ) begrenzt, wie viel Fläche Sie auf Ihrem Grundstück bauen dürfen. Als Geschossfläche gilt nach SIA 416 die allseitig umschlossene und überdeckte Grundrissfläche. Eine offene Loggia oder ein Balkon ist das nicht.

Die Solothurner Bauverordnung wird dazu konkret. Bei der Berechnung der Geschossflächenziffer werden «ein- und vorspringende, auch verglaste, aber unbeheizte Balkone» nicht angerechnet, ebenso Wintergärten und offene Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte von Wänden umgrenzt sind (§ 39 Abs. 4 KBV).

Ein einspringender Balkon ist das, was man umgangssprachlich Loggia nennt. Die Grenze verläuft in Solothurn also nicht zwischen Loggia und Balkon, sondern zwischen unbeheizt und beheizt. Wer eine Loggia verglast und als Wohnraum beheizt, macht aus ihr anrechenbare Geschossfläche – und braucht dafür Reserven in der Ausnützung.

Ein Kanton weiter gilt das Gegenteil

Wie stark das kantonal abweicht, zeigt ein Entscheid der Rechtsabteilung des Departements Bau, Verkehr und Umwelt des Kantons Aargau vom 10. März 2025 (BVURA.24.659). Dort galt: «Balkone, Loggias ausgenommen, zählen nicht zur Vollgeschossfläche, unabhängig davon, ob sie verglast oder unverglast sind.»

Im Aargau wird die Loggia also angerechnet, der Balkon nicht. Der Entscheid beschreibt die Loggia als «überdachten, auf drei Seiten von Wänden umfassten, lediglich einseitig offenen Raum», der ins Gebäudevolumen integriert ist – den Balkon als vorgelagert, auskragend und «angehängt», auf mindestens zwei Seiten offen.

Wie viel an dieser Einordnung hängt, zeigt der Fall selbst: Die Rechtsabteilung bestätigte den Rückbau, weil die zulässige Ausnützung am Ende überschritten war.

Was das für Wert und Nutzung bedeutet

Eine Loggia ist der geschütztere Aussenraum: weniger Wind, weniger Einsicht, oft auch in der Übergangszeit nutzbar. Ein Balkon bringt mehr Licht und Weite, ist aber stärker der Witterung ausgesetzt. Welche Lösung mehr wert ist, hängt von Lage, Ausrichtung und Zielgruppe ab. Eine pauschale Aufpreisregel gibt es nicht.

Achten Sie bei Kauf und Vermietung darauf, ob und wie Aussenflächen in einer Flächenangabe enthalten sind. Wohnflächen werden nicht überall nach derselben Methode gemessen. Lassen Sie sich die Berechnung zeigen, bevor Sie Preise pro Quadratmeter vergleichen.

Loggia im Bestand: verglasen, nachrüsten, umnutzen

Bei bestehenden Liegenschaften stellt sich die Frage meist umgekehrt: Was lässt sich aus der vorhandenen Fläche machen?

• Loggia verglasen: schafft geschützten Raum. Bleibt sie unbeheizt, zählt sie in Solothurn nicht zur Geschossflächenziffer. Wird sie beheizt und Teil der Wohnung, wird sie zu Geschossfläche.
• Balkon nachrüsten: Ein angehängter oder vorgestellter Balkon darf in Solothurn bis 1,2 Meter über die Fassade ragen, ohne den Grenzabstand zu verändern. Statik, Anschluss an die Fassade und Gestaltungsvorschriften der Gemeinde bleiben zu klären.
• Loggia zu Wohnraum umnutzen: bringt Wohnfläche, verbraucht aber Ausnützung. Ob die Reserve dafür reicht, steht im Zonenplan und im Baureglement Ihrer Gemeinde.

Genau hier lohnt sich der Blick aufs Ganze. Oft ist die eigentliche Frage nicht, ob eine Loggia verglast werden darf, sondern wie viel Ausnützung auf dem Grundstück noch ungenutzt ist. Wie aus solchen Reserven zusätzliche Wohnungen werden, zeigt unsere Anleitung zum Umbau vom Einfamilienhaus zum Mehrfamilienhaus.

Häufige Fragen

Ist eine Loggia ein Balkon?

Fachlich ist die Loggia ein einspringender oder innenliegender Balkon. Die Solothurner Bauverordnung spricht von «einspringenden», die Erläuterungen zur IVHB von «innenliegenden» Balkonen. Umgangssprachlich meint «Balkon» meist nur die auskragende Form.

Darf ich meine Loggia verglasen?

Das hängt vom Ort ab. Klären Sie mit Ihrer Bauverwaltung, ob ein Baugesuch nötig ist, ob Gestaltungsvorgaben gelten und ob die verglaste Fläche zur Geschossfläche gezählt wird. In Solothurn bleibt sie unangerechnet, solange sie unbeheizt ist.

Zählt eine Terrasse zur Geschossfläche?

Eine offene, nicht überdachte Terrasse ist keine Geschossfläche, weil Geschossfläche allseitig umschlossen und überdeckt sein muss. Für Dachterrassen gelten je nach Gemeinde zusätzliche Vorschriften.

Quellen

• Kantonale Bauverordnung Solothurn (KBV, BGS 711.61), §§ 21ter, 22, 37bis und 39, Stand 1. Oktober 2024
• BPUK: Erläuterungen zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB), 2010, Ziffern 3.4 und 3.5
• Kanton Aargau, Rechtsabteilung Departement Bau, Verkehr und Umwelt: Entscheid BVURA.24.659 vom 10. März 2025
• SIA 416, Definition der Geschossfläche, zitiert nach Kanton Waadt, Anhang L9

Dieser Beitrag ersetzt keine Abklärung im Einzelfall. Massgebend sind das kantonale Recht und das Reglement Ihrer Gemeinde in der jeweils gültigen Fassung.

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