Rendite Immobilie berechnen: Formel und Praxisbeispiele für die Schweiz

Wer die Rendite einer Immobilie mit der richtigen Formel berechnen möchte, findet hier alle Antworten. Die Renditeberechnung gehört zu den wichtigsten Schritten vor jedem Immobilienkauf. Allerdings gibt es verschiedene Berechnungsmethoden. Daher ist es entscheidend, den richtigen Massstab zu wählen. Bieriplanung erklärt, wie Sie vorgehen und was in der Schweiz – insbesondere im Kanton Solothurn – zu beachten ist.

• Die Bruttorendite ergibt sich aus der Jahresmiete geteilt durch den Kaufpreis, multipliziert mit 100.
• Die Nettorendite zieht Bewirtschaftungskosten, Rückstellungen und Steuern vom Mietertrag ab.
• Im Kanton Solothurn sind Nettorenditen zwischen 3 % und 5 % für Mehrfamilienhäuser realistisch.
• Gesetzlich gilt: Die Nettorendite darf maximal 2 Prozentpunkte über dem Referenzzinssatz liegen.

Was bedeutet Rendite bei einer Liegenschaft?

Die Rendite einer Liegenschaft zeigt, wie viel Ertrag ein investiertes Kapital jährlich abwirft. Insbesondere bei Kaufentscheidungen ist dieser Wert entscheidend. Allerdings gibt es verschiedene Renditearten. Folglich sollten Sie wissen, welche Zahl Sie gerade berechnen. Zunächst gilt: Ein hoher Wert allein sagt wenig. Deshalb ist der Vergleich mit Referenzwerten und der Rechtslage in der Schweiz unerlässlich.

Ebenfalls wichtig ist die Unterscheidung zwischen Rendite und Wertsteigerung. Nämlich kann eine Liegenschaft trotz tiefer Mietrendite durch Wertzuwachs profitabel sein. Dennoch ist der laufende Cashflow für viele Investoren die primäre Kennzahl. Daher stehen Brutto- und Nettorendite im Fokus dieses Leitfadens.

Die Formel: So berechnen Sie die Rendite Ihrer Immobilie

Die Rendite Immobilie berechnen Formel unterscheidet je nach Betrachtungsweise. Deshalb stellen wir die drei wichtigsten Formeln vor.

Bruttorendite:

Bruttorendite (%) = (Jahres-Bruttomieteinnahmen / Kaufpreis) × 100

Beispiel: Eine Liegenschaft kostet CHF 800’000 und erzielt CHF 40’000 Jahresmieteinnahmen. Somit beträgt die Bruttorendite 5,0 %. Jedoch berücksichtigt diese Formel keine laufenden Kosten. Daher ist die Nettorendite aussagekräftiger.

Nettorendite:

Nettorendite (%) = ((Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten – Rückstellungen) / Kaufpreis) × 100

Von CHF 40’000 Miete gehen CHF 8’000 für Verwaltung, Unterhalt und Rückstellungen ab. Folglich beträgt der Nettoertrag CHF 32’000. Dementsprechend ergibt sich eine Nettorendite von 4,0 %. Dieser Wert ist realistischer für eine Renditebeurteilung.

Eigenkapitalrendite:

Wer mit Fremdkapital finanziert, berechnet zusätzlich die Eigenkapitalrendite. Nämlich zieht diese Formel auch Hypothekarzinsen vom Nettoertrag ab. Danach wird nur das eingesetzte Eigenkapital als Bezugsgrösse verwendet. Insgesamt kann die Eigenkapitalrendite durch Leverage deutlich höher ausfallen als die Nettorendite.

Praxisbeispiele: Rendite einer Immobilie in der Schweiz berechnen

Konkrete Zahlen helfen beim Verständnis. Deshalb zeigen wir drei typische Szenarien aus dem Schweizer Immobilienmarkt.

Beispiel 1 – Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Kanton Solothurn:

Kaufpreis: CHF 650’000. Jahresmiete Einliegerwohnung: CHF 18’000. Bewirtschaftungskosten: CHF 3’600. Somit beträgt die Bruttorendite 2,8 % und die Nettorendite 2,2 %. Jedoch ist dieser Wert tief – dafür wohnen Sie selbst in einem Teil der Liegenschaft.

Beispiel 2 – Mehrfamilienhaus, Solothurner Mittelland:

Kaufpreis: CHF 1’200’000. Jahresmiete: CHF 72’000. Kosten: CHF 14’400. Folglich ergibt sich eine Bruttorendite von 6,0 % und eine Nettorendite von 4,8 %. Allerdings sind Leerstände nicht eingerechnet. Daher sollten Sie einen Sicherheitsabschlag von 3–5 % der Jahresmiete einkalkulieren.

Beispiel 3 – Stockwerkeigentum als Renditeobjekt:

Kaufpreis: CHF 480’000. Jahresmiete: CHF 22’000. Kosten inkl. Nebenkosten und Erneuerungsfonds: CHF 5’500. Nämlich sind bei Stockwerkeigentum auch die Einlagen in den Erneuerungsfonds zu berücksichtigen. Dementsprechend sinkt die Nettorendite auf 3,4 %. Immerhin ist der Verwaltungsaufwand tiefer als bei einem ganzen Mehrfamilienhaus.

Weitere Praxisbeispiele finden Sie in der Fallstudie EFH zu Renditeobjekt von Bieriplanung.

Kosten in der Schweiz – was die Nettorendite direkt beeinflusst

Die Nettorendite hängt direkt von den laufenden Kosten ab. Deshalb ist eine realistische Kostenplanung entscheidend.

• Verwaltungskosten: CHF 1’200 bis CHF 3’000 pro Wohneinheit und Jahr
• Unterhalts- und Reparaturkosten: ca. 1 % des Liegenschaftswertes jährlich
• Rückstellungen für Sanierungen: CHF 5’000 bis CHF 15’000 pro Jahr, je nach Gebäudealter
• Versicherungen: CHF 1’000 bis CHF 2’500 pro Jahr
• Liegenschaftssteuern: im Kanton Solothurn 1,5 ‰ des amtlichen Schätzwerts
• Hypothekarzinsen: stark abhängig von Laufzeit und Eigenkapitalanteil

Ebenfalls zu beachten sind Nebenkosten bei Leerständen. Folglich reduziert jeder leere Monat die Jahresrendite direkt. Insgesamt empfiehlt Bieriplanung, mindestens 20–25 % des Bruttomieteinkommens als Kostenpuffer einzuplanen.

Wer sein Einfamilienhaus zu einem Mehrfamilienhaus umbaut, kann die Rendite deutlich steigern. Jedoch entstehen dabei Umbaukosten. Daher lohnt sich ein Blick auf unsere Übersicht der Umbaukosten EFH zu MFH.

Rendite und Schweizer Mietrecht: Zulässige Grenzen im Kanton Solothurn

Das Schweizer Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter vor übermässigen Renditen. Deshalb kennt das Recht eine klare Obergrenze. Gemäss OR Art. 269 gilt eine Nettorendite als zulässig, wenn sie den Referenzzinssatz um maximal 2 Prozentpunkte übersteigt. Den aktuellen Hypothekarischen Referenzzinssatz publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen quartalsweise.

Aktuell (Stand 2026) beträgt der Referenzzinssatz 1,75 %. Somit wäre eine Nettorendite von bis zu 3,75 % gesetzlich zulässig. Jedoch schwankt dieser Satz regelmässig. Daher sollten Sie die aktuelle Publikation des BWO vor jeder Preissetzung prüfen.

Zudem unterscheidet das Mietrecht zwischen Ertrag auf dem investierten Kapital und dem Verkehrswert. Nämlich berechnet sich die zulässige Rendite auf den Anlagekosten, nicht auf dem aktuellen Marktwert. Folglich kann eine hohe Wertsteigerung dazu führen, dass eine marktübliche Rendite über der gesetzlichen Grenze liegt.

Im Kanton Solothurn wendet die Schlichtungsbehörde diese Regeln an. Insbesondere bei Mietzinserhöhungen prüfen Mieterinnen regelmässig, ob die Rendite des Vermieters zulässig ist. Daher empfiehlt Bieriplanung, die Renditeberechnung bei der Preissetzung stets zu dokumentieren. Weiterführende Informationen zur Zulässigkeit finden Sie beim Obergericht Zürich.

Den allgemeinen rechtlichen Rahmen für Eigentümer erklärt unser Beitrag zu den Baugesetzen in der Schweiz.

Praktische Tipps zur Renditesteigerung

• Nutzungsänderung prüfen: Ein Einfamilienhaus lässt sich oft in ein Mehrfamilienhaus umwandeln. Daher steigt die Mietfläche ohne Landkauf. Bieriplanung begleitet solche Projekte im Kanton Solothurn.
• Einliegerwohnung einbauen: Selbst kleine Einliegerwohnungen verbessern die Bruttorendite spürbar. Ebenfalls erhöhen sie den Wiederverkaufswert der Liegenschaft.
• Energetische Sanierung: Niedrigere Nebenkosten erhöhen die Zahlungsbereitschaft der Mieterinnen. Insbesondere Minergie-Sanierungen steigern den Mietertrag langfristig.
• Leerstandsmanagement: Kurze Leerstände maximieren die Jahresrendite. Deshalb lohnen sich professionelle Verwaltung und eine sorgfältige Mieterauswahl.
• Aufstockung: Zusätzliche Wohngeschosse schaffen neuen Mietertrag auf demselben Grundstück. Allerdings braucht es dafür eine Baubewilligung.

Wie sich ein Einfamilienhaus konkret in ein Renditeobjekt verwandeln lässt, zeigt der Leitfaden Ihr Einfamilienhaus hat mehr Potenzial. Zudem finden sich im Beitrag Eigenheim im Alter – umbauen, vermieten oder verkaufen weitere Überlegungen zur Rendite.

Häufige Fragen zur Rendite einer Immobilie

Was ist eine gute Rendite für eine Liegenschaft in der Schweiz?

Eine gute Nettorendite liegt in der Schweiz zwischen 3 % und 5 %. Allerdings variiert dies je nach Lage und Gebäudezustand. Im Kanton Solothurn sind 3,5 bis 4,5 % Nettorendite für Mehrfamilienhäuser ein realistischer Zielkorridor. Niedrigere Renditen kommen in Grossstädten vor, da dort die Kaufpreise hoch sind.

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?

Die Bruttorendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis – ohne Kosten. Die Nettorendite zieht alle Bewirtschaftungskosten ab. Deshalb ist sie aussagekräftiger. Typischerweise liegt die Nettorendite 1 bis 1,5 Prozentpunkte unter der Bruttorendite.

Wie berechne ich die Eigenkapitalrendite?

Die Eigenkapitalrendite berechnet den Ertrag auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital. Folglich wird der Nettoertrag um die Hypothekarzinsen reduziert und durch das Eigenkapital geteilt. Bei 30 % Eigenkapital und günstiger Finanzierung kann die Eigenkapitalrendite deutlich über der Nettorendite liegen.

Welche Rendite ist nach Schweizer Mietrecht zulässig?

Das Mietrecht erlaubt eine Nettorendite von maximal 2 Prozentpunkten über dem Referenzzinssatz (OR Art. 269). Aktuell liegt der Referenzzinssatz bei 1,75 %. Somit sind bis zu 3,75 % Nettorendite zulässig. Darüber hinaus kann eine Mieterin eine Mietzinsreduktion verlangen.

Welche Kosten muss ich bei der Renditeberechnung berücksichtigen?

Zu den relevanten Kosten gehören: Verwaltungskosten, Unterhalts- und Reparaturkosten, Rückstellungen, Versicherungen, Liegenschaftssteuern sowie Hypothekarzinsen. Insgesamt empfiehlt Bieriplanung, 20–25 % des Bruttomieteinkommens als Kostenpuffer einzuplanen. Nur so entsteht ein realistisches Bild der Nettorendite.

Lohnt sich ein Umbau für eine bessere Rendite?

Ja, in vielen Fällen lohnt sich ein Umbau. Nämlich erhöht eine Einliegerwohnung oder ein Ausbau des Dachgeschosses den Mietertrag spürbar. Allerdings entstehen Umbaukosten zwischen CHF 80’000 und CHF 250’000, je nach Ausbaustandard. Deshalb sollte eine Wirtschaftlichkeitsrechnung vorangestellt werden. Bieriplanung erstellt solche Analysen für Liegenschaften im Kanton Solothurn.

Wie wirkt sich die Lage auf die Rendite aus?

Die Lage beeinflusst sowohl den Kaufpreis als auch den erzielbaren Mietzins. In städtischen Lagen sind die Kaufpreise hoch und die Rendite tief. Hingegen bieten ländliche Lagen im Solothurner Mittelland attraktivere Renditen bei vergleichsweise tiefem Kaufpreis. Daher lohnt sich ein gezielter Blick auf Gemeinden abseits der grossen Zentren.

Haben Sie Fragen zur Rendite Ihrer Liegenschaft? Kontaktieren Sie Bieriplanung für eine unverbindliche Erstberatung im Kanton Solothurn.