Ein Haus vererben in der Schweiz – das ist für viele Familien ein einschneidendes Ereignis. Daher stellen sich schnell konkrete Fragen: Wer hat Anspruch auf die Liegenschaft? Was kostet die Übertragung? Welche Fristen gelten? Insbesondere im Kanton Solothurn gibt es dabei kantonale Besonderheiten zu beachten. Dieser Beitrag erklärt, was beim Haus vererben Schweiz rechtlich und finanziell auf Sie zukommt.
- Das revidierte Erbrecht gilt seit 1. Januar 2023 und räumt Erblassern mehr Freiheit bei der Verteilung ein.
- Direkte Nachkommen und Ehegatten sind im Kanton Solothurn von der Erbschaftssteuer befreit. Die Nachlasstaxe auf dem Gesamtnachlass fällt jedoch auch für sie an.
- Kosten beim Erbgang umfassen Notariatsgebühren, Grundbuchgebühren und allfällige Handänderungssteuer.
- Frühzeitige Planung mit Testament oder Erbvertrag verhindert Konflikte in der Erbengemeinschaft.
Was bedeutet es, eine Liegenschaft zu erben?
Zunächst ist zu verstehen, was beim Erbfall mit einer Liegenschaft passiert. Das schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) regelt, wer Erbe wird und in welchem Umfang. Stirbt eine Person, gehen alle Vermögenswerte – also auch Liegenschaften – auf die Erbinnen und Erben über. Allerdings erfolgt der Grundbucheintrag nicht automatisch. Die Erben müssen aktiv tätig werden, um die Liegenschaft auf sich zu übertragen.
Einerseits erben die gesetzlichen Erben nach dem im ZGB festgelegten Erbrecht. Andererseits kann der Erblasser per Testament oder Erbvertrag abweichende Regelungen treffen. Somit hat jede Eigentümerin erheblichen Einfluss darauf, was nach dem Tod mit dem Haus passiert. Bieriplanung empfiehlt, diese Planung frühzeitig anzugehen – lange bevor der Erbfall eintritt.
Haus vererben Schweiz: Die gesetzliche Erbfolge
Das ZGB regelt die gesetzliche Erbfolge nach einem Parentelensystem. Nämlich erben zunächst die Nachkommen (Kinder, Enkelkinder) des Erblassers. Sind keine Nachkommen vorhanden, erben die Eltern und deren Nachkommen. Fehlen auch diese, kommen die Grosseltern und deren Nachkommen zum Zug.
Jedoch spielen Pflichtteile eine wichtige Rolle. Gemäss dem revidierten Erbrecht 2023 haben Nachkommen und Ehegatten je einen Pflichtteil von der Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils. Bei den Nachkommen wurde dieser Pflichtteil per 2023 von drei Vierteln auf die Hälfte gesenkt. Beim Ehegatten blieb er unverändert bei der Hälfte. Daher kann der Erblasser nicht beliebig über sein gesamtes Vermögen verfügen.
Weiterhin wichtig: Bei Liegenschaften in der Schweiz sind stets Schweizer Normen massgebend. Zum Beispiel richtet sich der Grundbucheintrag nach dem Grundbuchrecht und muss zwingend öffentlich beurkundet werden.
Das revidierte Erbrecht 2023 – mehr Spielraum beim Vererben
Am 1. Januar 2023 trat das revidierte Schweizer Erbrecht in Kraft. Folglich hat sich einiges geändert: Der Pflichtteil der Nachkommen wurde gesenkt und der bisherige Elternpflichtteil entfiel vollständig. Der Pflichtteil des Ehegatten blieb hingegen unverändert.
Ebenfalls neu: Konkubinatspartner können besser berücksichtigt werden. Allerdings besteht für sie weiterhin kein gesetzliches Erbrecht. Somit bleibt ein Testament oder Erbvertrag für Paare ohne Trauschein unverzichtbar. Bieriplanung empfiehlt daher, bestehende Testamente zu überprüfen, ob sie noch dem aktuellen Recht entsprechen.
Trotzdem gilt: Auch mit dem neuen Erbrecht müssen Pflichtteile eingehalten werden. Wer diese verletzt, riskiert eine Herabsetzungsklage. Jedenfalls lohnt sich eine rechtliche Beratung bei komplexen Nachlasssituationen – insbesondere wenn Liegenschaften betroffen sind.
Kosten beim Haus vererben in der Schweiz
Ein Haus vererben in der Schweiz ist nicht kostenlos. Zunächst fallen Notariatsgebühren für die Erbteilung und den Grundbucheintrag an. Im Kanton Solothurn betragen die Notariatsgebühren in der Regel zwischen CHF 1’500 und CHF 4’000, abhängig vom Liegenschaftswert. Dazu kommen Grundbuchgebühren von ca. 0,2 bis 0,5 Prozent des Liegenschaftswerts.
Jedoch ist zu beachten: Beim Erbgang gilt in der Schweiz grundsätzlich ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer. Deshalb wird beim blossen Übergang der Liegenschaft an die Erben keine Grundstückgewinnsteuer fällig. Der Aufschub bleibt bestehen, solange die Erben die Liegenschaft nicht verkaufen. Auch eine Handänderungssteuer fällt beim Erbgang im Kanton Solothurn nicht an. Anders als die Grundstückgewinnsteuer wird sie hier nicht aufgeschoben, sondern gar nicht erhoben. Wird eine Liegenschaft dagegen zu Lebzeiten an Nachkommen oder Ehegatten übertragen, gilt in Solothurn der halbierte Satz von 11 Promille.
Dennoch können im Rahmen der Erbteilung zwischen den Erben Kosten entstehen. Zum Beispiel wenn ein Erbe die anderen auszahlt. In diesem Fall schuldet der übernehmende Erbe eine Ausgleichszahlung – oft CHF 100’000 bis CHF 500’000 bei mittelgrossen Liegenschaften im Solothurner Mittelland. Insgesamt ist eine realistische Einschätzung der Liegenschaft deshalb von zentraler Bedeutung. Was mit dem Eigenheim im Alter geschieht, hängt oft eng mit der Erbschaftsplanung zusammen.
Erbrecht und Erbschaftssteuer im Kanton Solothurn
Im Kanton Solothurn überwacht das Erbschaftsamt die Nachlassabwicklung. Nämlich ist bei jedem Todesfall ein Inventar zu erstellen. Danach prüft das Erbschaftsamt, ob Erbschaftssteuern anfallen.
Solothurn ist dabei ein Sonderfall. Der Kanton kennt als einziger zwei Arten von Erbschaftssteuer: die Erbanfallsteuer auf dem Erbteil jedes einzelnen Erben sowie zusätzlich die Nachlasstaxe auf dem gesamten steuerbaren Nachlass.
Von der Erbanfallsteuer sind direkte Nachkommen, Ehegatten, eingetragene Partnerinnen und Partner sowie die Eltern befreit. Von der Nachlasstaxe sind hingegen auch nahe Angehörige nicht befreit. Sie beträgt bis zu einem steuerbaren Nachlass von CHF 500’000 acht Promille und steigt danach progressiv an. Somit fällt selbst bei der Vererbung an die eigenen Kinder eine gewisse Abgabe auf den Nachlass an.
Für entferntere Begünstigte gilt zusätzlich die progressive Erbanfallsteuer. Geschwister zahlen im Kanton Solothurn einen Steuersatz von rund 4 bis 10 Prozent. Für Lebenspartner und nicht verwandte Personen fällt der Satz mit bis zu 30 Prozent deutlich höher aus.
Allerdings gilt für entferntere Verwandte eine progressive Erbschaftssteuer. Zum Beispiel zahlen Geschwister im Kanton Solothurn einen Steuersatz von ca. 2 bis 8 Prozent auf den Liegenschaftswert. Für nicht verwandte Personen kann der Steuersatz deutlich höher ausfallen. Weiterführende Informationen bietet die offizielle Seite des Kantons Solothurn zu Nachlasstaxe und Erbschaftssteuer.
Ferner gilt: Wer eine geerbte Liegenschaft im Kanton Solothurn baulich verändern möchte, braucht in der Regel ein Baugesuch. Mehr dazu erklärt unser Beitrag zu den Baugesetzen in der Schweiz. Bieriplanung unterstützt Sie dabei, die baurechtlichen Möglichkeiten Ihrer geerbten Liegenschaft vollständig auszuschöpfen.
Praktische Tipps: Liegenschaft frühzeitig regeln
- Testament aufsetzen: Bestimmen Sie schriftlich, wer Ihre Liegenschaft erben soll. Ein öffentliches Testament beim Notar bietet die grösste Rechtssicherheit.
- Erbvertrag erwägen: Bei mehreren Erben regelt ein Erbvertrag die spätere Aufteilung. Somit lassen sich Konflikte in der Erbengemeinschaft vermeiden.
- Liegenschaft bewerten lassen: Eine professionelle Einschätzung des Liegenschaftswerts erleichtert die Erbteilung erheblich.
- Schenkung zu Lebzeiten prüfen: Eine Liegenschaft kann auch als Erbvorbezug übertragen werden. Deshalb lohnt sich ein Vergleich der steuerlichen Folgen.
- Erbengemeinschaft klären: Mehrere Erben werden automatisch zur Erbengemeinschaft. Jedenfalls sollten klare Regeln für Nutzung und Unterhalt getroffen werden.
- Potenzial einschätzen lassen: Ein Architekt hilft, das Potenzial der geerbten Liegenschaft zu erkennen. Zum Beispiel ob ein Umbau zu einem Mehrfamilienhaus möglich ist.
Häufige Fragen zum Haus vererben in der Schweiz
Was passiert mit einer Liegenschaft ohne Testament?
Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge gemäss ZGB. Nämlich erben Ehegatten und Nachkommen gemeinsam als Erbengemeinschaft. Zunächst muss diese entscheiden, ob sie die Liegenschaft gemeinsam behält, verkauft oder einem Erben übergibt. Somit ist frühzeitige Planung sinnvoller als das Verlassen auf die gesetzliche Lösung.
Muss ich als Erbe eine Liegenschaft annehmen?
Nein. Allerdings gilt: Wer das Erbe ausschlägt, verliert auch alle anderen Erbteile. Eine Erbausschlagung muss innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Erbschaftsamt erklärt werden. Deshalb sollte man vorab prüfen, ob die Liegenschaft mit Schulden oder Hypotheken belastet ist.
Wie wird eine geerbte Liegenschaft im Kanton Solothurn bewertet?
Im Kanton Solothurn wird der Verkehrswert der Liegenschaft massgebend. Daher beauftragt das Erbschaftsamt in der Regel eine amtliche Schätzung. Ferner können die Erben auch einen privaten Gutachter beiziehen, um den Wert unabhängig zu überprüfen.
Fällt Grundstückgewinnsteuer beim Erben an?
Beim Erbgang selbst fällt keine Grundstückgewinnsteuer an. Jedoch gilt der Steueraufschub nur so lange, wie die Liegenschaft nicht veräussert wird. Sobald ein Erbe die Liegenschaft verkauft, wird die aufgeschobene Steuer fällig. Insbesondere beim Verkauf kurz nach dem Erbfall können erhebliche Steuerbeträge anfallen.
Können Erben eine geerbte Liegenschaft umbauen oder umnutzen?
Ja, jedoch braucht es dafür in der Regel ein Baugesuch. Bieriplanung prüft, ob ein Umbau, eine Aufstockung oder eine Umnutzung rechtlich möglich ist. Ebenso klären wir, welche Fördermöglichkeiten bestehen. Nehmen Sie Kontakt auf für eine erste kostenlose Einschätzung.
Was ist besser: Liegenschaft vererben oder zu Lebzeiten verschenken?
Das hängt von der persönlichen Situation ab. Nämlich bietet die Schenkung zu Lebzeiten mehr Planungssicherheit. Allerdings muss die Schenkung auf den späteren Erbteil angerechnet werden (Ausgleichung). Somit empfiehlt Bieriplanung eine Beratung durch einen Notar oder Steuerberater, um die optimale Lösung zu finden.
Wo finde ich die Rechtsgrundlagen zum Erbrecht in der Schweiz?
Die wichtigsten Grundlagen zum Erbrecht finden sich im Zivilgesetzbuch (ZGB, Art. 457 ff.). Weiterhin bietet das Bundesamt für Justiz eine Übersicht zum Erbrecht. Ebenso erklärt ch.ch die gesetzliche Erbfolge in der Schweiz verständlich.
Bieriplanung – Ihr Partner bei geerbten Liegenschaften im Kanton Solothurn
Wer eine Liegenschaft erbt, steht oft vor der Frage: Was jetzt? Deshalb ist es wertvoll, frühzeitig zu wissen, welches Potenzial die Liegenschaft hat. Bieriplanung analysiert Ihre geerbte Liegenschaft und zeigt, welche baulichen Massnahmen möglich und sinnvoll sind. Zum Beispiel ob ein Umbau zu einem Renditeobjekt wirtschaftlich attraktiv ist – wie in unserer Fallstudie EFH zu Renditeobjekt beschrieben.
Ferner begleiten wir Sie durch das Baugesuchsverfahren im Kanton Solothurn. Bieriplanung kennt die lokalen Bauvorschriften und sorgt dafür, dass Ihr Projekt rechtssicher umgesetzt wird. Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Erstgespräch.