Haus verkaufen oder vermieten: Den richtigen Zeitpunkt finden in der Schweiz

Haus verkaufen oder vermieten – diese Frage stellen sich viele Eigentümerinnen und Eigentümer, wenn sich die Lebenssituation ändert. Deshalb gibt es keine einfache Pauschalantwort. Daher hängt der richtige Entscheid von emotionalen, finanziellen und steuerlichen Faktoren ab. Zudem spielt der Zeitpunkt eine entscheidende Rolle. Bieriplanung zeigt Ihnen, wie Sie die richtige Entscheidung treffen – und welche Alternativen oft besser passen als ein Sofortverkauf.

• Emotionale Faktoren wie Familienbindung und Prestige spielen beim Verkaufsentscheid eine grosse Rolle.
• Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich seit 1996 laufend nach oben entwickelt – eine gute Ausgangslage für Verkäufer.
• Vorübergehendes Vermieten ist eine sinnvolle Option, wenn der Zeitpunkt für einen Verkauf noch nicht passt.
• Die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn sinkt, je länger Sie die Liegenschaft besessen haben.
• Weiterentwickeln statt verkaufen: Ein Umbau zum Mehrfamilienhaus erhöht den Wert dauerhaft.

Haus verkaufen oder vermieten – die erste grosse Entscheidung

Wer sein Haus verkaufen oder vermieten möchte, steht vor einem komplexen Entscheid. Nämlich ist es selten rein rational – Emotionen, Familie und Finanzen spielen gleichermassen eine Rolle. Daher lohnt es sich, beide Optionen systematisch zu prüfen. Folglich zeigen wir Ihnen die wichtigsten Kriterien auf, bevor Sie sich festlegen.

Zunächst stellt sich die Frage: Warum überhaupt verändern? Allerdings fällt der Entscheid oft aus freien Stücken. Beispielsweise weil das Haus zu gross geworden ist oder man in eine zentralere Wohnung möchte. Manchmal ist es jedoch auch ein gewisser Zwang – etwa bei einem Jobwechsel oder einem Umzug in einen anderen Landesteil. Jedenfalls sollten Sie sich Zeit nehmen und alle Aspekte sorgfältig abwägen.

Bieriplanung begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer im Kanton Solothurn bei genau solchen Entscheidungen. Daher empfehlen wir, frühzeitig eine Erstberatung einzuholen. Folglich sparen Sie sich teure Fehler und gewinnen Klarheit über Ihre Möglichkeiten.

Emotionale Faktoren: Was hält Sie zurück – und warum ist das normal

Auch wenn der Plan, das Haus zu verkaufen, schon länger im Kopf ist, braucht es Zeit, um sich tatsächlich zu lösen. Nämlich ist der Abschied von einer Liegenschaft immer auch ein emotionaler Prozess. Dazu kommt manchmal ein gewisser Prestigeverlust – vor allem dann, wenn man das Haus sich vielleicht nicht mehr leisten kann. Daher ist es wichtig, sich frühzeitig mit der emotionalen Seite auseinanderzusetzen.

Deshalb empfiehlt es sich, alle Familienmitglieder einzubeziehen. Tauschen Sie sich mit Ihrem Partner, Ihrer Partnerin oder anderen Familienmitgliedern aus. Wägen Sie die Vor- und Nachteile des Verkaufs nochmals sauber gegeneinander ab. Ebenfalls sinnvoll: Überlegen Sie auch Alternativen. Beispielsweise könnten Sie sich eine Hintertür offen lassen und das Eigenheim vorerst nur vermieten, statt es gleich zu verkaufen.

Folgende emotionale Faktoren spielen häufig eine Rolle:

• Prestigeverlust: Das eigene Haus aufzugeben kann sich nach Verlust anfühlen – vor allem wenn es lange in Familienbesitz war.
• Familienbindung: Kinder sind hier aufgewachsen. Erinnerungen prägen die Liegenschaft. Dennoch ist ein Loslassen möglich und oft befreiend.
• Angst vor Veränderung: Ein vertrautes Umfeld zu verlassen fällt schwer. Ebenfalls fehlt oft eine klare Vorstellung, was danach kommt.
• Doppelbelastung: Haus zum Verkauf anbieten und gleichzeitig neue Wohnung suchen erzeugt Druck. Daher kann vorübergehendes Vermieten sinnvoll sein.

Sachliche Faktoren: Markt, Steuern und der richtige Verkaufszeitpunkt

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf hängt auch von sachlichen Faktoren ab. Insbesondere spielen folgende Punkte eine Rolle: die Verfügbarkeit einer neuen Wohnung, die aktuelle Marktlage sowie steuerliche Überlegungen.

Zunächst zur Marktlage: Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich seit 1996 bemerkenswert entwickelt. Folglich sind die Preise für Liegenschaften an guten Lagen laufend nach oben geklettert. Allerdings lässt sich für Kenner des Markts nicht exakt voraussagen, wie sich die Preise mittelfristig entwickeln. Daher gilt als Faustregel: Wenn die Nachfrage gut ist und sich ein zufriedenstellender Preis erzielen lässt, sollte man den Verkauf durchziehen.

Ebenfalls entscheidend ist das Thema Steuer. Nämlich fällt beim Verkauf einer Liegenschaft im Kanton Solothurn die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist je nach Besitzdauer unterschiedlich hoch. Deshalb lohnt es sich, den Zeitpunkt steuerlich zu optimieren: Je länger Sie die Liegenschaft besessen haben, desto tiefer fällt die Steuer aus.

Zudem kann ein Doppelkauf – neue Liegenschaft erwerben, bevor die alte verkauft ist – zu einer zusätzlichen Steuerbelastung führen. Allerdings gibt es Möglichkeiten zur Steueraufschiebung bei Ersatzbeschaffung. Daher empfiehlt Bieriplanung, frühzeitig das Gespräch mit dem Steueramt zu suchen.

Einen guten Überblick zum Ablauf eines Liegenschaftsverkaufs bietet ch.ch – Haus oder Wohnung verkaufen. Zudem erklärt unser Beitrag zu den Baugesetzen in der Schweiz den rechtlichen Rahmen für Eigentümer.

Weiterentwickeln statt verkaufen – die dritte Option

Manchmal ist weder ein sofortiger Verkauf noch eine einfache Vermietung die beste Lösung. Daher lohnt sich ein Blick auf eine dritte Option: das Haus weiterentwickeln. Insbesondere ältere Einfamilienhäuser mit grösserem Grundstück bieten hier grosses Potenzial.

Nämlich lässt sich ein solches Haus oft zu einem kleinen Mehrfamilienhaus umbauen. Folglich entstehen neue Wohneinheiten: Die eine bewohnen Sie selbst barrierefrei, die anderen vermieten Sie. Somit profitieren Sie von laufenden Mieteinnahmen, müssen sich nicht mehr um einen grossen Garten kümmern und bleiben im gewohnten Umfeld.

Allerdings setzt ein solches Projekt ein Baugesuch, sorgfältige Planung und ausreichende Finanzierung voraus. Deshalb ist eine professionelle Begleitung entscheidend. Bieriplanung übernimmt genau diese Rolle im Kanton Solothurn.

• Wohnfläche steigt ohne Landkauf
• Mieteinnahmen finanzieren den Umbau langfristig mit
• Sie bleiben im gewohnten Quartier
• Der Liegenschaftswert steigt nachhaltig
• Energetische Sanierung ist kombinierbar und förderbar

Wie ein solches Projekt konkret aussieht, zeigt die Fallstudie EFH zu Renditeobjekt von Bieriplanung. Ebenfalls empfehlenswert ist unser Leitfaden Ihr Einfamilienhaus hat mehr Potenzial.

Vorübergehend vermieten: So überbrücken Sie die Wartezeit

Wer sein Haus verkaufen oder vermieten möchte, aber noch keine passende neue Wohnung gefunden hat, steht vor einem Dilemma. Daher kann eine vorübergehende Vermietung die richtige Lösung sein. Somit überbrücken Sie die Zeit ohne Druck.

Diese Option ist sinnvoll, wenn folgende Bedingungen zutreffen:

• Das Objekt lässt sich ohne grosse Renovationen im Bestand vermieten.
• Die Nachfrage nach Mietwohnungen am Standort ist gut.
• Sie möchten die Liegenschaft erst zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen.
• Eine Zwischenvermietung blockiert den späteren Verkauf nicht wesentlich.

Jedoch birgt die Vermietung auch Risiken. Nämlich schützt das Schweizer Mietrecht die Mieterinnen und Mieter weitgehend. Deshalb ist der Verkauf einer vermieteten Liegenschaft aufwendiger. Ebenfalls sollten Sie wissen: Beim Kauf einer vermieteten Liegenschaft geht das Mietverhältnis auf den neuen Käufer über.

Befristeter Mietvertrag als Lösung: Ein befristeter Mietvertrag nach OR Art. 253 ff. ermöglicht die Zwischenvermietung für eine fixe Zeitdauer. Folglich endet das Mietverhältnis automatisch nach Ablauf. Allerdings muss der Befristungsgrund im Vertrag schriftlich begründet sein. Insbesondere der geplante Verkauf oder Eigengebrauch sind anerkannte Gründe.

Weitere Überlegungen zur Nutzung des Eigenheims finden Sie in unserem Beitrag Eigenheim im Alter – umbauen, vermieten oder verkaufen.

Vermieten an Freunde oder Verwandte – Risiken und Spielregeln

Am einfachsten ist es, eine bekannte Person als Mieterin zu finden. Deshalb denken viele Eigentümerinnen zuerst an Freunde oder Familienmitglieder. Ebenfalls bietet diese Lösung Vertrauen und unkomplizierte Kommunikation. Jedoch entstehen dabei auch spezifische Risiken.

Daher gilt: Immer einen schriftlichen Mietvertrag abschliessen – auch bei engen Bekannten. Denn ohne Vertrag entstehen rechtliche Unsicherheiten. Folgendes sollten Sie beachten:

• Verwenden Sie das standardisierte Mietvertragsformular des Kantons Solothurn.
• Vereinbaren Sie einen marktüblichen Mietzins. Nämlich kann ein zu tiefer Zins als Schenkung gelten und steuerliche Konsequenzen haben.
• Legen Sie Kündigungsfristen und -termine schriftlich fest. Allerdings schützt das Mietrecht Mietende stark.
• Halten Sie eine Mietzinsreserve im Vertrag fest. Somit können Sie den Zins bei einem späteren Mieterwechsel leichter anpassen.

Jedenfalls ist eine sorgfältige Vorbereitung der Schlüssel zum Erfolg. Bieriplanung empfiehlt: Lassen Sie den Mietvertrag vor der Unterzeichnung von einer Fachperson prüfen.

Kosten in der Schweiz – Mietzins korrekt berechnen

Wer vermietet, muss den Mietzins korrekt berechnen. Daher ist die Formel nach OR Art. 269 entscheidend. Insgesamt darf die Nettorendite maximal 2 Prozentpunkte über dem aktuellen Hypothekarischen Referenzzinssatz des Bundesamts für Wohnungswesen liegen.

Folgendes Beispiel verdeutlicht die Berechnung:

• Kaufpreis Liegenschaft: CHF 1’000’000
• Eigenkapital: CHF 700’000 – Hypothek: CHF 300’000 (Zinssatz 1,5 %)
• Zins auf Eigenkapital (3,75 %): CHF 26’250 pro Jahr
• Hypothekarzins: CHF 4’500 pro Jahr
• Amortisation und Rückstellungen: CHF 20’000 pro Jahr
• Total: CHF 50’750 pro Jahr – ca. CHF 4’230 pro Monat (exkl. Nebenkosten)

Jedoch ist dies der maximal zulässige Mietzins. Folglich bestimmt auch die Marktlage, was tatsächlich erzielbar ist. Deshalb sollte eine Marktanalyse Teil der Vermietungsstrategie sein.

Ebenfalls zu den laufenden Kosten gehören: Nebenkosten, Versicherungen sowie die Liegenschaftssteuer im Kanton Solothurn (1,5 ‰ des amtlichen Schätzwerts). Insgesamt empfiehlt Bieriplanung, 20–25 % des Bruttomieteinkommens als Kostenreserve einzuplanen.

Wer den Umbau seines Hauses plant, findet eine detaillierte Kostenübersicht in unserem Beitrag zu den Umbaukosten EFH zu MFH.

Häufige Fragen zum Thema Haus verkaufen oder vermieten

Wann ist der beste Zeitpunkt, das Haus zu verkaufen?

Den idealen Zeitpunkt gibt es nicht. Allerdings gilt als Faustregel: Wenn die Nachfrage gut ist, sich ein zufriedenstellender Preis erzielen lässt und die steuerliche Situation passt, ist der richtige Moment. Daher empfiehlt Bieriplanung, frühzeitig den Markt zu beobachten und sich beraten zu lassen – mindestens ein Jahr vor dem geplanten Verkauf.

Lohnt sich vorübergehendes Vermieten statt sofort verkaufen?

Das hängt von der persönlichen Situation ab. Nämlich ist eine Zwischenvermietung sinnvoll, wenn Sie noch keine passende neue Wohnung gefunden haben oder die Marktlage momentan nicht optimal ist. Jedoch sollten Sie die rechtlichen Einschränkungen des Mietrechts kennen. Deshalb empfiehlt sich ein befristeter Mietvertrag mit schriftlich begründeter Befristung.

Was ist die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Solothurn?

Die Grundstückgewinnsteuer besteuert den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft. Nämlich ist sie im Kanton Solothurn umso höher, je kürzer die Besitzdauer war. Folglich lohnt es sich, den Zeitpunkt des Verkaufs zu optimieren. Somit sinkt die Steuerbelastung bei langer Haltedauer deutlich.

Muss ich beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft die Mieterin informieren?

Ja. Deshalb sollten Sie Ihre Mieterin frühzeitig über den Verkaufsplan informieren. Allerdings berechtigt ein Verkauf die Mieterin grundsätzlich nicht zum Auszug. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über – nach dem Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht”. Daher ist eine offene Kommunikation entscheidend.

Was kostet ein Hausverkauf in der Schweiz?

Beim Verkauf fallen typischerweise folgende Kosten an: Maklerprovision (2–3 % des Verkaufspreises), Notariatskosten, allfällige Handänderungssteuer sowie die Grundstückgewinnsteuer. Insgesamt können diese Kosten 3–5 % des Verkaufspreises ausmachen. Daher sollten Sie diese Abzüge in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Lohnt sich ein Umbau zum Mehrfamilienhaus statt Verkauf?

Ja, in vielen Fällen lohnt sich ein Umbau mehr als ein Verkauf. Nämlich können Mieteinnahmen langfristig mehr Ertrag bringen als ein einmaliger Verkaufserlös. Allerdings braucht es dafür eine Baubewilligung, Planungskosten und Eigenkapital. Deshalb sollte eine Wirtschaftlichkeitsrechnung der erste Schritt sein.

Wie hoch darf der Mietzins in der Schweiz maximal sein?

Gemäss OR Art. 269 gilt eine Nettorendite als zulässig, wenn sie den Referenzzinssatz um maximal 2 Prozentpunkte übersteigt. Folglich ergibt sich bei einem Referenzzinssatz von 1,75 % ein maximal zulässiger Nettoertrag von 3,75 %. Jedoch bestimmt die Marktlage zusätzlich, was tatsächlich erzielt werden kann.

Was ist das Vorkaufsrecht bei Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentümer besitzen häufig ein gegenseitiges Vorkaufsrecht innerhalb der Eigentumsgemeinschaft. Deshalb sollten Sie vor dem Verkauf Ihrer Einheit prüfen, ob ein solches Recht im Reglement verankert ist. Nämlich müssen Sie das Vorkaufsrecht den anderen Eigentümern frühzeitig schriftlich anbieten. Daher ist dieser Schritt der erste beim Verkauf einer Stockwerkeinheit.

Haben Sie Fragen zur Ihrer Liegenschaft im Kanton Solothurn? Kontaktieren Sie Bieriplanung für eine unverbindliche Erstberatung.