Haus aufstocken: Was Sie vor einer Aufstockung klären müssen

KI-generierte Konzeptillustration einer fiktiven Aufstockung. Kein ausgeführtes Projekt oder technischer Machbarkeitsnachweis.

Eine Aufstockung schafft neue Wohnfläche, ohne zusätzlichen Boden zu beanspruchen. Ob Ihr Haus ein weiteres Geschoss bekommen kann, entscheiden zwei Fragen: Was erlaubt das Baurecht? Und was trägt das bestehende Gebäude?

Beide Fragen sollten Sie frühzeitig in einer Machbarkeitsprüfung klären lassen. Die folgenden sechs Punkte zeigen, worauf es im Kanton Solothurn ankommt.

Die kurze Antwort

• Bewilligung: Für Aufbauten braucht es immer ein Baugesuch (§ 3 Abs. 2 KBV).
• Baurecht: Geschosszahl, Fassadenhöhe, Nutzungsziffer und Grenzabstand müssen auch nach der Aufstockung eingehalten sein.
• Attika als Option: Ein zurückversetztes Attikageschoss gilt nicht als Vollgeschoss und erlaubt eine um 1,50 Meter höhere Fassade.
• Tragwerk: Bei einem grösseren Umbau muss die Erdbebensicherheit überprüft werden. Leichte Holzkonstruktionen entlasten das bestehende Tragwerk.

1. Geschosszahl: Vollgeschoss oder Attika?

Jede Bauzone legt fest, wie viele Geschosse erlaubt sind. Gezählt werden die Vollgeschosse: «Vollgeschosse sind alle Geschosse von Gebäuden ausser Unter-, Dach- und Attikageschosse» (§ 16ter KBV).

Schöpft Ihr Haus die erlaubte Zahl bereits aus, bleibt oft das Attikageschoss. Es ist ein auf ein Flachdach aufgesetztes, zusätzliches Geschoss, das gegenüber dem darunter liegenden Geschoss zurückversetzt sein muss: um mindestens 4 Meter bei einer ganzen Längsfassade, oder um je 2 Meter bei zwei ganzen Längsfassaden oder bei einer Längsfassade und beiden Breitfassaden (§ 17ter KBV).

2. Fassadenhöhe

Die Fassadenhöhe ist der grösste Höhenunterschied zwischen der Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade und dem Terrain darunter. Sie ist je nach Zone begrenzt, zum Beispiel auf 7,50 Meter in Zonen für zweigeschossige und 10,50 Meter in Zonen für dreigeschossige Bauten (§ 18 Abs. 1 KBV). Sie darf in keinem Punkt überschritten werden. Gemeinden können zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes geringere maximale Fassadenhöhen festlegen.

Bei Gebäuden mit einem Attikageschoss ist die zulässige Fassadenhöhe jeweils 1,50 Meter höher (§ 18 Abs. 3 KBV). Zusätzlich können Gemeinden eine maximale Gesamthöhe festlegen (§ 18bis KBV).

3. Ausnützung und Bonus

Die neue Fläche muss in der Nutzungsziffer Platz haben. Bei der Geschossflächenziffer werden grundsätzlich auch die Flächen eines Attikas angerechnet; gesetzliche Ausnahmen bleiben vorbehalten. Wie Sie Ihre Reserve berechnen, zeigt unser Beitrag Ausnützungsziffer berechnen.

Für ältere Häuser gibt es zwei mögliche Zuschläge (§ 39 KBV):

• Bonus für bestehende Wohnbauten: Gemeinden können einen Bonus vorsehen für An- und Umbauten bestehender, zonenkonformer Wohnbauten mit höchstens zwei Geschossen, die vor dem 1. Januar 1991 erstellt wurden.
• Energiebonus: Übertrifft das Gebäude die geforderte Energieeffizienz um mindestens 20 Prozent, ist ein Bonus von 5 Prozent zu gewähren, bei 40 Prozent sind es 10, bei 100 Prozent 15 Prozent.

Zusammen dürfen die Boni die Nutzungsziffer um höchstens 20 Prozent überschreiten.

4. Grenzabstand

Im Kanton Solothurn hängt der Grenzabstand von der Zahl der Vollgeschosse ab. Ein zusätzliches Vollgeschoss vergrössert ihn: Bei einer Fassade bis 11,99 Meter Länge steigt er von 3,00 Meter bei zwei auf 4,00 Meter bei drei Vollgeschossen (KBV, Anhang II). Ein Attika zählt an einer Fassade, an der es weniger als 2,00 Meter zurückversetzt ist, ebenfalls zur Geschosszahl (§ 22 Abs. 2 KBV).

Steht Ihr Haus heute nahe an der Grenze, kann das eine Aufstockung auf dieser Seite verhindern – oder ein Attika mit genügend Rücksprung zur besseren Lösung machen. Die Tabelle und mögliche Abweichungen erläutert unser Beitrag zum Grenzabstand im Kanton Solothurn.

5. Tragwerk und Erdbebensicherheit

Ein zusätzliches Geschoss belastet Wände, Stützen und Fundamente. Das Bundesamt für Umwelt hält fest, dass für Eigentümer seit 2003 eine Überprüfungspflicht nach Norm SIA 269 besteht. «Dieser Pflicht ist spätestens bei einem grösseren Umbau oder einer grösseren Instandsetzung nachzukommen.» Welche Massnahmen verlangt werden, hängt von der Verhältnismässigkeit im Einzelfall ab.

Für Aufstockungen kommt deshalb eine leichte Holzkonstruktion infrage. Lignum, die Dachorganisation der Schweizer Holzwirtschaft, nennt als Gründe das geringe Eigengewicht und die Vorfertigung, die eine kurze Bauzeit ermöglicht.

6. Hindernisfreiheit

Mit der Aufstockung kann die Zahl der Wohnungen eine Schwelle überschreiten:

• Bei Mehrfamilienhäusern ab sechs Wohnungen prüft die Baubehörde, ob die Vorschriften über das hindernisfreie Bauen eingehalten sind (§ 58 KBV).
• Das Behindertengleichstellungsgesetz des Bundes gilt für Wohngebäude mit mehr als acht Wohneinheiten, für die eine Bewilligung für den Bau oder die Erneuerung erteilt wird (Art. 3 lit. c BehiG).

Prüfen Sie deshalb früh, wie die neuen Wohnungen erschlossen werden.

Lohnt sich die Aufstockung?

Ob sich die Aufstockung rechnet, zeigt der Vergleich zwischen den Anlagekosten und dem zusätzlichen Mietertrag. Wir rechnen dafür die Rendite auf die Investition: Mehrertrag pro Jahr geteilt durch die Anlagekosten. Als vereinfachte Bruttobetrachtung macht diese Zahl Varianten vergleichbar, etwa ein volles Geschoss gegenüber einem Attika. Für einen Investitionsentscheid sind zusätzlich laufende Kosten, Leerstand, Finanzierung und Steuern zu berücksichtigen.

Häufige Fragen

Braucht eine Aufstockung eine Baubewilligung?

Ja. Die Kantonale Bauverordnung nennt «Umbauten, Anbauten und Aufbauten» ausdrücklich als baugesuchspflichtig (§ 3 Abs. 2 lit. a KBV).

Darf ich auf mein Flachdach ein Attika bauen, wenn die Geschosszahl ausgeschöpft ist?

Das Attika zählt nicht als Vollgeschoss. Es muss aber die Rücksprünge nach § 17ter KBV, die Fassadenhöhe, die Nutzungsziffer und die Abstände einhalten. Ob Ihre Gemeinde Attikageschosse zusätzlich regelt, steht im Zonenreglement.

Quellen

• Kantonale Bauverordnung Solothurn (KBV, BGS 711.61), §§ 3, 16ter, 17ter, 18, 18bis, 22, 39 und 58, Stand 1. Oktober 2024
• KBV Solothurn, Anhang II: Grenzabstände
• Bundesamt für Umwelt: Erdbebensicherheit bestehender Bauten
• Behindertengleichstellungsgesetz (BehiG, SR 151.3), Art. 3
• Lignum: Aufstocken mit Holz

Dieser Beitrag ersetzt keine Abklärung im Einzelfall. Massgebend sind das kantonale Recht und das Reglement Ihrer Gemeinde in der jeweils gültigen Fassung.

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