Ausnützungsziffer berechnen: So finden Sie die Baureserve auf Ihrem Grundstück

KI-generierte Konzeptillustration einer möglichen Baureserve. Kein ausgeführtes Projekt oder Machbarkeitsnachweis.

Die Ausnützungsziffer gibt an, wie viel Geschossfläche Sie im Verhältnis zur Grösse Ihres Grundstücks bauen dürfen. Eine Ziffer von 0,6 bedeutet: Auf 1'000 Quadratmetern anrechenbarer Grundstücksfläche sind 600 Quadratmeter Geschossfläche zulässig.

Für Eigentümer bestehender Liegenschaften ist das mehr als eine Planungsgrösse. Wer die zulässige Fläche mit dem vergleicht, was heute auf dem Grundstück steht, sieht auf einen Blick, ob Baurecht ungenutzt brachliegt.

Die kurze Antwort

• Ausnützungsziffer (AZ): anrechenbare Bruttogeschossfläche geteilt durch anrechenbare Landfläche. Der ältere Begriff.
• Geschossflächenziffer (GFZ): Summe aller Geschossflächen geteilt durch die anrechenbare Grundstücksfläche. Der neuere, interkantonal harmonisierte Begriff.
• Ihre Baureserve: zulässige Fläche minus bestehende Fläche.

Welche der beiden Ziffern für Ihr Grundstück gilt und mit welchem Wert, steht im Zonenreglement Ihrer Gemeinde.

Ausnützungsziffer oder Geschossflächenziffer?

Die interkantonale Vereinbarung zur Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) hält fest: «Die Geschossflächenziffer ersetzt die Ausnützungsziffer.» Der Kanton Solothurn definiert die Geschossflächenziffer heute in § 37bis der Kantonalen Bauverordnung (KBV). Die Berechnung der früheren Ausnützungsziffer ist in Anhang III der KBV weiterhin beschrieben.

Die beiden Werte sind nicht direkt vergleichbar, weil sie Unterschiedliches zählen:

Eine GFZ von 0,6 und eine AZ von 0,6 erlauben deshalb nicht dasselbe Gebäude. Vergleichen Sie nie Werte aus verschiedenen Systemen.

So berechnen Sie die Reserve auf Ihrem Grundstück

1. Ziffer und Wert bestimmen. Im Zonenplan sehen Sie, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt. Im Zonenreglement steht, welche Ziffer dort gilt und wie hoch sie ist.
2. Anrechenbare Grundstücksfläche ermitteln. Massgebend ist die Fläche in der Bauzone. Flächen der Grund-, Grob- und Feinerschliessung werden nicht angerechnet; Hauszufahrten zählen dagegen mit (IVHB, Ziffer 8.1).
3. Zulässige Fläche rechnen. Ziffer mal anrechenbare Grundstücksfläche.
4. Bestehende Fläche nach derselben Methode messen. Nicht die Wohnfläche aus dem Inserat, sondern die Fläche, die das Reglement zählt.
5. Differenz bilden. Das ist Ihre rechnerische Reserve.

Rechenbeispiel mit angenommenen Werten: Ein Grundstück hat 900 Quadratmeter anrechenbare Fläche, die Zone erlaubt eine GFZ von 0,6. Zulässig sind damit 540 Quadratmeter Geschossfläche. Das bestehende Einfamilienhaus hat 220 Quadratmeter. Rechnerisch stehen 320 Quadratmeter ungenutzt zur Verfügung – mehr als das ganze bestehende Haus.

Ob sich diese Reserve tatsächlich bauen lässt, hängt zusätzlich von Grenzabständen, Höhen, Geschosszahl und weiteren Ziffern ab. Die Ausnützung ist die erste Frage, nicht die einzige.

Was angerechnet wird – und was nicht

Im Kanton Solothurn besteht die Geschossfläche aus Haupt- und Nebennutzflächen, Verkehrsflächen, Konstruktionsflächen und Funktionsflächen (§ 37bis Abs. 2 KBV). Nicht angerechnet werden:

• Flächen mit einer lichten Höhe unter 1,2 Metern (§ 37bis Abs. 3 KBV)
• offene Gebäude und Gebäudeteile, die weniger als zur Hälfte von Wänden umgrenzt sind
• Velounterstände
• ein- und vorspringende, auch verglaste, aber unbeheizte Balkone samt darunterliegenden Sitzplätzen im Erdgeschoss
• Wintergärten

Die letzten vier Punkte regelt § 39 Abs. 4 KBV. Was das für Loggien bedeutet, lesen Sie in unserem Beitrag Was ist eine Loggia?

Bei der Ausnützungsziffer nach Anhang III zählen nur die Geschosse, die an die Geschosszahl angerechnet werden. Wintergärten, offene Erdgeschosshallen, überdeckte offene Dachterrassen sowie offene ein- und vorspringende Balkone werden abgezogen.

Bonus: mehr Ausnützung für ältere Wohnbauten und gute Energiewerte

Dieser Teil der Bauverordnung ist für Eigentümer älterer Liegenschaften besonders interessant. § 39 KBV sieht Zuschläge auf die Nutzungsziffern vor:

• Bonus für bestehende Wohnbauten: Gemeinden können einen Bonus vorsehen für An- und Umbauten bestehender, zonenkonformer Wohnbauten mit höchstens zwei Geschossen, die vor dem 1. Januar 1991 erstellt wurden (Abs. 2). Ob Ihre Gemeinde das tut, steht in ihrem Reglement.
• Energiebonus: Übertrifft ein Gebäude die gesetzlich geforderte Energieeffizienz um mindestens 20 Prozent, ist ein Bonus von 5 Prozent zu gewähren. Ab 40 Prozent Verbesserung beträgt er 10 Prozent, bei 100 Prozent Verbesserung 15 Prozent (Abs. 3).
• Obergrenze: Alle Boni bemessen sich ab der Grundnutzung und dürfen die Nutzungsziffer zusammen um höchstens 20 Prozent überschreiten (Abs. 5).

Der Energiebonus ist als Pflicht formuliert, der Bonus für ältere Wohnbauten als Möglichkeit der Gemeinde. Beides lohnt sich zu prüfen, bevor Sie eine Reserve als ausgeschöpft abschreiben.

Wo Sie die Ziffer für Ihr Grundstück finden

• ÖREB-Kataster: Der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zeigt unter anderem die Bauzone Ihres Grundstücks. Er ist über das Geoportal des Kantons frei zugänglich.
• Zonenreglement der Gemeinde: Hier stehen die Ziffer und ihr Wert für jede Zone, dazu allfällige Boni.
• Bauverwaltung: Bei Unklarheiten zur Fassung des Reglements oder zu laufenden Revisionen gibt die Gemeinde Auskunft.

Wird die Nutzungsplanung revidiert, kann sich die zulässige Ziffer ändern. Ein Wert, den Sie vor Jahren geprüft haben, ist deshalb nicht automatisch der heutige.

Häufige Fragen

Was bedeutet eine Ausnützungsziffer von 0,5?

Auf jeden Quadratmeter anrechenbare Grundstücksfläche dürfen 0,5 Quadratmeter Geschossfläche gebaut werden. Bei 800 Quadratmetern sind das 400 Quadratmeter, verteilt auf alle Geschosse.

Zählt das Untergeschoss zur Ausnützung?

Das hängt vom System ab. Die Geschossflächenziffer zählt grundsätzlich alle Geschossflächen; ausgenommen sind unter anderem Flächen mit weniger als 1,2 Metern lichter Höhe. Bei der Ausnützungsziffer zählen nur Geschosse, die an die Geschosszahl angerechnet werden. Massgebend ist das Reglement Ihrer Gemeinde.

Kann ich die Reserve verkaufen oder auf ein Nachbargrundstück übertragen?

Das ist nicht generell geregelt und hängt vom kantonalen und kommunalen Recht ab. Klären Sie das im Einzelfall mit der Bauverwaltung.

Quellen

• Kantonale Bauverordnung Solothurn (KBV, BGS 711.61), §§ 37bis und 39, Stand 1. Oktober 2024
• KBV Solothurn, Anhang III zur Ausnützungsziffer
• BPUK: Erläuterungen zur IVHB, 2010, Ziffern 8.1 und 8.2
• swisstopo: Broschüre zum ÖREB-Kataster

Dieser Beitrag ersetzt keine Abklärung im Einzelfall. Massgebend sind das kantonale Recht und das Reglement Ihrer Gemeinde in der jeweils gültigen Fassung.

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